Gayrimenkul Mevzuatı

Kira Hukuku ve Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi

Kira Hukuku ve Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi

Kira hukuku, taşınmazın mülkiyetini devretmeden belirli bir süre için kullanım ve yararlanma hakkının karşı tarafa bırakılmasını düzenleyen temel özel hukuk alanıdır. Ancak bu başlık sadece Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel kira hükümlerinden ibaret değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel hükümler, kamu taşınmazlarının kiralanmasındaki idari usuller, Hazineye ait tarım arazilerinin özel kiralama ve satış rejimi ile kira gelirlerinin vergilendirilmesi bu alanı çok katmanlı hale getirir. Bu nedenle bu bölüm, özel hukuk + kamu hukuku + vergi hukuku ekseninde birlikte düşünülmelidir.

1) Türk Borçlar Kanunu’na Göre Genel Kira Hükümleri

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımın özünde iki ana unsur vardır: birincisi kiralananın kullanım ve yararlanmasının devri, ikincisi buna karşılık bedel ödeme yükümlülüğüdür.

Kira sözleşmesi mülkiyeti devretmez. Malik, kiralanan üzerindeki ayni hakkını korur; kiracı ise kişisel nitelikte bir kullanım hakkı elde eder. Bu nedenle kira ilişkisi, mülkiyet devri değil kullanım devridir. Taşınmazın ekonomik faydasından geçici yararlanma sağlanır.

Genel kira hükümleri, tarafların temel hak ve borçlarını, kira süresini, sona ermeyi, ayıp, hapis hakkı ve geri verme gibi başlıkları düzenler. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine getirilen emredici hükümler, bu genel rejimin üstüne özel koruma katmanı ekler.

2) Kira Süresi

Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli kurulabilir. Belirli süreli kira sözleşmesinde başlangıç ve bitiş zamanı bellidir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise sözleşme sona erme tarihi belirlenmeden kurulur ve fesih bildirimi ile sona erdirilir.

Süre, özellikle sona erme rejimini etkiler. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süre bitse bile kiracı otomatik olarak tahliye edilmez. Burada kiracıyı koruyan özel uzama sistemi vardır. Bu nedenle genel kira mantığı ile konut-işyeri kira rejimi birbirine karıştırılmamalıdır.

Kamu taşınmazlarında ise süre özel hukuk mantığından farklı, idari rejimle birlikte değerlendirilir. Hazine taşınmazlarında kira süresinin kural olarak on yılı geçememesi, bazı yatırımlarda daha uzun sürenin mümkün olması ve üç yıldan uzun kiralamalarda önceden Bakanlık izni gerekliliği, özel-kamu kira ayrımının en net örneklerinden biridir.

3) Kiraya Verenin Borçları

Kiraya verenin temel borcu, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanıma elverişli halde teslim etmek ve sözleşme boyunca bu halde bulundurmaktır. Kiralanan taşınmaz hukuken ve fiilen kullanılabilir durumda olmalıdır. Kiracı kullanım amacına uygun yararlanamıyorsa kiraya veren sorumluluğu gündeme gelebilir.

Kiraya veren ayrıca kiralanandaki önemli ayıplardan, üçüncü kişilerin üstün hak iddialarından ve kiracının beklenen faydayı elde edememesine yol açan hukuki sorunlardan da belirli ölçüde sorumludur. Ayıbın giderilmesi, kira bedelinde indirim, zarar tazmini ve bazı hallerde fesih gibi sonuçlar bu çerçevede ortaya çıkabilir.

Kiraya verenin borçları, konut ve çatılı işyeri kiralarında daha da önemlidir. Çünkü bu rejimde kiracının barınma ve ekonomik faaliyet ihtiyacı korunur ve kiraya verenin tahliye, güvence, kira artışı gibi alanlardaki davranışı emredici kurallarla sınırlandırılır.

4) Kiracının Borçları

Kiracının temel borcu kira bedelini ödemektir. Bunun yanında kiralananı özenle kullanmak, sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun hareket etmek, komşulara saygı göstermek, sıradan bakım giderlerini karşılamak ve kiralanana gereksiz zarar vermemek de kiracının başlıca yükümlülükleri arasındadır.

Kiracı, kiralananda keyfi değişiklik yapamaz. Kiraya verenin yazılı rızası varsa yenilik ve değişiklik yapılabilir. Rıza verilen değişikliklerde geri verme borcu ve değer artışı meselesi ayrıca değerlendirilir. Yazılı anlaşma yoksa değer artışı talebi de kendiliğinden doğmaz.

Alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri de kiracının davranış alanını etkileyen önemli özel durumlardır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası büyük önem taşır.

5) Özel Durumlar

Kira ilişkisi her zaman basit teslim-kullanım-bedel üçlüsünden ibaret değildir. Alt kira, kullanım hakkının devri, kira ilişkisinin devri, kiralananın kullanılmaması, önemli sebep, olağanüstü fesih, ayıp ve uyarlama gibi özel durumlar da ortaya çıkabilir.

Kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiralananın kiracıdan kaynaklanan sebeple kullanılmaması kiracıyı her zaman bedel ödeme borcundan kurtarmaz. Yani kiracı “kullanmadım, o halde ödeme yapmam” diyemez. Bu, sınavlarda sık sorulan tuzaklı alanlardan biridir.

Kira ilişkisinin devri bakımından da genel kira ile işyeri kiraları arasında bazı farklar vardır. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça yazılı rıza vermekten kaçınamaz. Bu özel kurallar, kira hukukunun türlere göre ayrıştığını gösterir.

6) Sona Erme ve Geri Verme

Kira sözleşmesi sürenin bitmesi, fesih bildirimi, önemli sebepler, tahliye nedenleri, anlaşma veya kanunda öngörülen başka hallerle sona erebilir. Ancak özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bitişi ile kiracının hemen tahliyesi aynı şey değildir. Kiracıyı koruyan uzama ve tahliye sınırlamaları burada devreye girer.

Geri verme borcu, kiracının kira ilişkisinin sonunda kiralananı aldığı hal dikkate alınarak, olağan kullanımdan doğan yıpranma hariç uygun durumda geri teslim etmesini ifade eder. Kiracı, sözleşmeye aykırı kullanım sonucu oluşan zararları gidermekle yükümlü olabilir; fakat normal yıpranma her zaman zarar sayılmaz.

Geri verme uyuşmazlıkları pratikte depozito, tadilat, boya-badana, eksiklik ve ayıp tartışmalarıyla birleşir. Bu nedenle kira hukukunda sona erme sonrası ilişkiler de en az sözleşmenin kurulması kadar önemlidir.

7) Hapis Hakkı

Hapis hakkı, kiraya verene belirli kira alacakları bakımından kiralananda bulunan bazı taşınırlar üzerinde güvence sağlayan özel bir haktır. Bu hak özellikle çatılı işyeri kiralarında daha görünür biçimde karşımıza çıkar. Amaç, kiraya vereni tamamen güvencesiz bırakmamaktır.

Hapis hakkı sınırsız değildir. Her eşya üzerinde ve her alacak için aynı biçimde kullanılamaz. Kanunda öngörülen çerçeve içinde değerlendirilir. Bu nedenle hapis hakkı, cebri icra yetkisi veren sınırsız bir araç değil, kira alacağına bağlı özel bir güvence mekanizmasıdır.

8) Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları

Konut ve çatılı işyeri kiraları, TBK içinde özel koruma rejimine bağlanmıştır. Bu rejimde kiracının barınma ve ticari faaliyet ihtiyacı dikkate alınır. Bu nedenle tahliye sebepleri, uzama, kira artışı, güvence ve alt kira gibi konularda kiracıyı koruyan emredici kurallar vardır.

Belirli süreli sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren lehine otomatik tahliye sonucu doğurmaz. Bu, genel kira ile özel kira rejiminin ayrıldığı temel alanlardan biridir.

Sınavlarda en sık karıştırılan konu budur: her belirli süreli kira sözleşmesi, süresi dolunca serbestçe sona ermez. Konut ve çatılı işyeri kiraları bunun en önemli istisna alanıdır.

9) Güvence, Kira Bedeli ve Dövizle Kira Düzenlemesi

Güvence bedeli, uygulamada depozito olarak bilinir. Kiraya verene, kiracının borçlarını yerine getirmemesi veya zarar doğurması ihtimaline karşı güvence sağlar. Ancak bu kurum özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sınırlandırılmıştır; kiraya verenin sınırsız güvence istemesi mümkün değildir.

Kira bedeli sözleşme özgürlüğü çerçevesinde belirlenmekle birlikte, artış rejimi ve bazı koruyucu sınırlar açısından emredici düzenlemelere tabi olabilir. Bu nedenle başlangıçta serbestçe belirlenen bedel ile sonraki dönem artış mantığı aynı şey değildir.

Dövizle kira düzenlemesi ise ekonomik düzen ve kamu yararı sebebiyle sınırlanabilen özel alandır. Her kira ilişkisi için dövizle serbest sözleşme yapılabildiği söylenemez. Bu başlıkta özel düzenleme mantığı dikkate alınmalıdır.

10) Kamu Taşınmazlarının Kiralanması

Kamu taşınmazlarının kiralanması, özel hukuk kira sözleşmesinden farklı olarak kamu hukuku ağırlıklı rejime tabidir. Hazine taşınmazlarında ihale usulü, izin mekanizması, kira süresi ve tahsis amacı belirleyici olur. Kitaptaki açıklamaya göre kapalı teklif, açık teklif ve pazarlık usulü gibi ihale yöntemleri bu alanda önem taşır.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’te kiraya verilecek taşınmazların kira süresinin kural olarak on yıldan çok olamayacağı, ancak turistik tesisler ile enerji üretimi, iletim, dağıtım ve doğal gaz tesisleri için daha uzun süreli kiralamanın mümkün olabileceği belirtilmektedir. Yine üç yıldan fazla süreli kiralamalarda önceden Bakanlıktan izin alınması gerektiği vurgulanmaktadır.

Bunun yanında kitapta kiraya verilemeyecek Hazine taşınmazları da ayrıntılı biçimde sayılır. Tahsisli kamu hizmet taşınmazları, belirli koruma alanları, askeri yasak bölgeler, bazı özel kanun kapsamındaki alanlar ve benzeri taşınmazlar bu kapsamda yer alabilir. Bu da kamu taşınmazı kiralamasının serbest sözleşme değil, kamu yararı odaklı izinli sistem olduğunu gösterir.

11) Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Kiralanması ve Satışı

Hazineye ait tarım arazilerinde özel bir rejim vardır. Kitaptaki açıklamaya göre, imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazileri bakımından, belirli tarihten önce en az üç yıldır tarımsal amaçla kullanan ve kullanımı devam eden kullanıcılarına, cari yıl ecrimisil bedelinin yarısı üzerinden on yıla kadar doğrudan kiralama yapılabilmektedir.

Ayrıca kira süresi sonunda yükümlülüklerini yerine getiren ve talepte bulunan kiracıların kira süresi uzatılabilir. Kitapta, on yıl kiralanan ve yükümlülüklerini yerine getiren kullanıcı lehine doğrudan satış imkanının da bulunduğu açıklanmaktadır. Böylece klasik ihale mantığından farklı, kullanıcı lehine özel bir tarım arazisi politikası oluşturulmuştur.

Bu rejim sınavlarda çok önemlidir. Çünkü kamu taşınmazı kiralamasının genel kuralları ile Hazine tarım arazilerinin özel kiralama-satış rejimi sıkça karıştırılır. Burada bilinmesi gereken, tarım arazileri için Ek 6 eksenli özel ve kullanıcı merkezli bir sistem olduğudur.

12) Kiraya Verme Kazançlarının GVK Yönünden Vergilendirilmesi

Gerçek kişilerin kira gelirleri kural olarak Gelir Vergisi Kanunu bakımından gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilir. Kitaptaki açıklamalarda, mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile bazı durumlarda kiralayan kiracıların da bu kapsamda mükellef olabileceği belirtilmektedir.

Burada önemli olan, kira gelirinin her zaman ticari kazanç sayılmamasıdır. Sıradan gerçek kişi kiralamalarında temel vergi kategorisi gayrimenkul sermaye iradıdır. Ancak faaliyetin organizasyon düzeyi ve ticari işletme niteliği değişirse vergileme rejimi de farklılaşabilir.

13) Kiraya Verme Kazançlarının KVK Yönünden Vergilendirilmesi

Kira geliri kurum tarafından elde ediliyorsa, bu kez Kurumlar Vergisi Kanunu çerçevesinde kurum kazancı içinde değerlendirilir. Bu ayrım sınav açısından çok önemlidir: gerçek kişi ile kurum aynı kiralama faaliyetinden gelir elde etse de vergisel rejim aynı olmayabilir.

Dolayısıyla mükellef türü, kira gelirinin hangi vergi rejimine gireceğini belirler. Gerçek kişide GVK, kurumda KVK mantığı baskın hale gelir.

14) Kiraya Verme Kazançlarının KDV Yönünden Vergilendirilmesi

KDV bakımından kira ilişkilerinde en önemli ayrım, sıradan gayrimenkul kiralaması ile işletme hakkı kiralaması veya iktisadi işletme kapsamındaki kiralama arasındadır. Kitaptaki örneklerde bazı Hazine kiralamalarının KDV’den istisna olduğu; buna karşılık işletme hakkının devri niteliğindeki kiralamaların KDV’ye tabi olabildiği açıkça gösterilmektedir.

Örneğin Hazine mülkiyetindeki tarım arazisinin belediyeye kiralanması KDV’ye tabi değildir. Buna karşılık meraların kullanım hakkının kiraya verilmesi hak kiralaması niteliğiyle KDV’ye tabi olabilmektedir. Belediye ait otopark, çay bahçesi, restoran veya kamuya ait bazı işletme haklarının kiralanması da işletme hakkı devri mantığıyla KDV doğurabilir.

Kitapta ayrıca KDV Kanunu 17/4-p kapsamında Hazinece yapılan taşınmaz kiralamalarının, irtifak hakkı tesisi, kullanma izni ve ön izin işlemlerinin istisna kapsamında olduğuna işaret edilmektedir. Buradan çıkan sonuç şudur: KDV’de kira ilişkisinin adı değil, işlemin gerçek hukuki ve ekonomik niteliği belirleyicidir.

Final Özet (Sınavlık)

• Kira sözleşmesi, kullanma veya yararlanma hakkının bedel karşılığı devridir.
• Kira belirli veya belirsiz süreli kurulabilir.
• Kiraya verenin temel borcu kiralananı kullanıma elverişli teslim etmek ve bu halde bulundurmaktır.
• Kiracının temel borcu kira bedelini ödemek ve kiralananı özenle kullanmaktır.
• Alt kira, kullanım hakkı devri ve kira ilişkisinin devri özel kurallara tabidir.
• Konut ve çatılı işyeri kiraları kiracıyı koruyan özel rejime bağlıdır.
• Güvence, kira bedeli ve dövizle kira alanında özel sınırlamalar bulunur.
• Kamu taşınmazlarının kiralanması idari usule ve ihale rejimine tabidir.
• Hazine tarım arazilerinde özel doğrudan kiralama ve belirli şartlarla satış rejimi vardır.
• Gerçek kişilerde kira geliri kural olarak GVK bakımından gayrimenkul sermaye iradıdır.
• Kurumlarda kira geliri KVK kapsamında kurum kazancı içinde değerlendirilir.
• KDV’de gayrimenkul kiralaması ile işletme hakkı kiralaması farklı sonuç doğurabilir.