Gayrimenkul Mevzuatı

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri

Arazi ve arsa düzenlemeleri, imar hukukunun en teknik ama en kritik alanlarından biridir. Çünkü imar planı kâğıt üzerinde hazırlanmış olsa bile, bu planın zemine uygulanabilmesi için parsellerin yeni plana uygun biçimde düzenlenmesi gerekir. İfraz, tevhid, parselasyon ve tescil işlemleri, işte bu dönüşümün araçlarıdır. Bu bölüm, plan kararlarının nasıl somut parsele dönüştüğünü gösterir. Sınavda özellikle ifraz-tevhid ayrımı, parselasyon planının önceliği, tescil mantığı ve kamulaştırmadan arta kalan kısımlar başlıkları öne çıkar.

1) İfraz ve Tevhid

İmar planı bulunan alanlarda temel kural, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılmasıdır. Bu nedenle ifraz ve tevhid işlemleri, imar planı bulunan alanlarda başlı başına bağımsız ilk işlem gibi görülmemelidir. Sistem, önce planın araziye uygulanmasını, yani parselasyon planını esas alır.

İfraz, bir parselin imar mevzuatına uygun olarak bölünerek birden fazla parsel oluşturulmasıdır. Tevhid ise birden fazla parselin imar mevzuatına uygun olarak birleştirilmesidir. Bu iki işlem, taşınmaz geometrisinin ve mülkiyet yapısının imar planına uygun hâle getirilmesinde kullanılan temel araçlardır.

İmar planı bulunan alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri, kural olarak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Yani önce parselasyon, sonra ifraz/tevhit mantığı geçerlidir. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin de imar planına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.

Bununla birlikte bazı istisnai durumlar vardır. Özellikle merkezi yönetim kapsamındaki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetindeki alanlarda, parselasyon planının uygulanmasının mümkün olmadığı meskûn alanlarda, koruma amaçlı imar planı bulunan yerlerde ve büyük kısmı zaten uygulama imar planına uygun oluşmuş imar adalarının geri kalan parçalarında bu katı öncelik her zaman aranmayabilir. Bu istisnalar sınavda ayrıntı sorusu olarak gelebilir.

Ayrıca mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde, maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan idarece, maliklere anlaşmaları için süre verilebilir. Belirli süre içinde anlaşma olmazsa idare resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluna gidebilir. Bu hüküm, plan uygulamasının malikler arası uzlaşmazlık nedeniyle sürüncemede kalmamasını amaçlar.

İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmemiş yerlerde yapılacak ifrazlarda ise asgari cephe genişlikleri ve büyüklükler yönetmelikte öngörülen esaslara göre belirlenir. Yani ifraz yalnız ölçüm işlemi değil, imar düzenine uygunluk denetimidir.

2) Tescil ve Şüyuun İzalesi

Arazi ve arsa düzenlemelerinin tapu siciline yansımadığı bir sistem düşünülemez. Bu nedenle ifraz, tevhid ve parselasyon işlemleri yalnız teknik pafta üzerinde kalmaz; tescil ile hukukî sonuç doğurur. Tescil, yeni oluşan imar parsellerinin tapu kütüğünde görünür hâle gelmesini sağlar ve eski kadastral durumun yerine yeni imar düzenini geçirir.

Şüyuun izalesi, paylı veya elbirliği halindeki mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini ifade eder. İmar uygulamalarında ortak mülkiyetin çözülmesi, yeni imar parsellerinin bağımsız ve kullanışlı şekilde oluşturulması bakımından önem taşıyabilir. Ancak şüyuun izalesi doğrudan klasik ortaklığın giderilmesi davası mantığıyla karıştırılmamalıdır. İmar mevzuatı bakımından burada esas mesele, planın uygulanmasına elverişli parsel yapısının oluşturulmasıdır.

Tescil aşaması, düzenleme işlemlerinin tamamlandığı ve sicil etkisinin başladığı noktadır. Bu yüzden sınavda çoğu zaman “parselasyon planının hazırlanması” ile “parselasyon planının tescili” birbirinden ayırt edilir. Plan hazırlanmış olabilir; fakat tescil edilmedikçe yeni imar parseli hukuken tam görünürlük kazanmaz.

3) Kamulaştırmadan Arta Kalan Kısımlar

Kamulaştırma sonrasında bazen taşınmazın tamamı değil, yalnızca bir kısmı kamuya geçer. Geriye kalan parçanın imar mevzuatına göre yapılaşmaya elverişli olup olmadığı, bağımsız kullanım değeri taşıyıp taşımadığı ve planla uyumlu yeni bir düzenlemeye ihtiyaç gösterip göstermediği ayrıca değerlendirilir.

Kamulaştırmadan arta kalan parçalar bazen tek başına kullanılabilir ve yapılaşmaya uygun durumda olabilir; bazen de geometrisi, yüzölçümü veya cephesi itibarıyla yapılaşmaya elverişli olmaz. Bu durumda ifraz, tevhit veya parselasyon işlemleriyle bu artık parçanın plan bütünlüğüne uygun şekilde değerlendirilmesi gerekir. Sistem, işlevsiz ve atıl parçalar yaratmayı değil; plan kararlarına uygun, kullanılabilir parseller oluşturmayı hedefler.

Bu başlık sınavda çoğu zaman parselasyon ve ifraz mantığıyla bağlantılı sorulur. Temel mantık şudur: kamulaştırmadan sonra kalan parça otomatik olarak bağımsız ve elverişli parsel sayılmaz; imar düzenine uygunluğu ayrıca değerlendirilir.

4) Parselasyon Planlarının Hazırlanması

Parselasyon planı, kadastro parsellerinin imar planına uygun imar parsellerine dönüştürülmesini sağlayan uygulama planıdır. Bu plan sayesinde kadastral yapı ile imar planı arasındaki uyumsuzluk giderilir ve yol, park, meydan, okul gibi kamu hizmet alanları ayrılır. Böylece hem kamu ihtiyaçları karşılanır hem de özel mülkiyete konu imar parselleri oluşur.

Parselasyon planının hazırlanmasında düzenleme sahasının ve düzenleme sınırının belirlenmesi önemlidir. Düzenleme sahası, sınırı tespit edilerek parselasyon planı yapılmasına karar verilen alandır. Düzenleme sınırı ise parselasyon yapılacak alanın dış sınırıdır. Bu sınırlar rastgele değil; plan bütünlüğü, hizmet ihtiyacı ve uygulama tekniği gözetilerek çizilir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik bu sürecin teknik dilini ayrıntılı biçimde kurar. Yönetmelikte arsa, ifraz, imar parseli, kadastral parsel, düzenleme sahası, düzenleme sınır krokisi, irtifak hakkı cetveli, düzenleme ortaklık payı ve düzenleme ortaklık payı oranı gibi kavramlar tanımlanmıştır. Bu tanımlar, parselasyon sürecinin yalnızca harita düzenleme işi olmadığını, aynı zamanda yoğun teknik-hukuki kavramlarla örülü olduğunu gösterir.

Özellikle düzenleme ortaklık payı (DOP), düzenlemeye giren parsellerden kamu hizmet ve umumi hizmet alanları için, belirli oran dahilinde yapılan kesintiyi ifade eder. Bu kavram çok kritik olmakla birlikte, onun ayrıntısı sonraki daha teknik bölümlerde daha yoğun işlenebilir. Burada bilinmesi gereken, parselasyonun yalnız sınır çizmek değil, kamusal alan üretmek işlevi de taşıdığıdır.

5) Parselasyon Planlarının Hazırlanması ve Tescili

Parselasyon planı hazırlandıktan sonra yetkili idare tarafından onaylanır ve tapu siciline tescil sürecine konu olur. Tescil ile birlikte yeni imar parselleri hukuken görünür hâle gelir ve eski kadastral yapı yerini yeni düzene bırakır. Bu yönüyle tescil, parselasyon planının tapu sicili boyutudur.

Parselasyon planının tescil edilmesi, yalnız şekli bir kayıt işlemi değildir. Mülkiyet sınırları, parsel numaraları, yüzölçümleri, kamuya ayrılan alanlar ve imar parseli kimliği bu aşamada kesinleşir. Bu nedenle parselasyonun hazırlanması ile tescili arasında hukuken önemli fark vardır. Hazırlık aşaması teknik ve idari süreçtir; tescil aşaması ise sicil etkisini doğuran aşamadır.

Eğer parselasyon planı tescil edilmemişse, yeni oluştuğu varsayılan imar parsellerinin tapu hukuku bakımından tam sonuç doğurduğu söylenemez. Bu nedenle sınavda “tescil edilmiş alan” vurgusu özellikle aranır.

6) Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik Bağlantısı

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamındaki düzenleme işlemlerinin teknik ve usul yönünü ayrıntılandıran temel metindir. Kanunda ana çerçeve kurulur; yönetmelikte ise kavramlar, kroki türleri, cetveller, düzenleme sahası, düzenleme sınırı, imar parseli oluşumu ve benzeri uygulama ayrıntıları netleştirilir. Bu nedenle kanun ile yönetmelik birlikte okunmalıdır.

Sınav mantığı bakımından yönetmelik bağlantısı önemlidir; çünkü tanımların önemli bir bölümü uygulamada yönetmelik dilinden gelir. Özellikle “arsa”, “ifraz”, “imar parseli”, “kadastral parsel”, “düzenleme sahası”, “DOP” ve “DOPO” gibi kavramlar burada daha teknik anlam kazanır.

Bölümün özü şu cümlede toplanabilir: İmar planı bulunan yerde hedef, kadastro parsellerini plansız biçimde bölmek ya da birleştirmek değil; plan kararlarına uygun, sicile işlenmiş ve kamusal ihtiyaçları da karşılayan imar parselleri oluşturmaktır.

Final Özet (Sınavlık)

• İmar planı bulunan alanlarda kural olarak önce parselasyon planı yapılır.
• İfraz, bir parselin bölünerek birden fazla parsel oluşturulmasıdır.
• Tevhid, birden fazla parselin birleştirilmesidir.
• İfraz ve tevhid işlemleri kural olarak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılır.
• Tescil, yeni imar parsellerinin tapu sicilinde hukukî görünürlük kazanmasını sağlar.
• Şüyuun izalesi, ortak mülkiyetin sona erdirilmesiyle bağlantılıdır ve imar uygulamasında düzenli parsel yapısı açısından önem taşıyabilir.
• Kamulaştırmadan arta kalan parçalar ayrıca yapılaşma elverişliliği bakımından değerlendirilir.
• Parselasyon planı, kadastro parsellerini imar planına uygun imar parsellerine dönüştüren uygulama aracıdır.
• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, düzenleme sürecinin teknik kavram ve usullerini ayrıntılandırır.
• Arsa, imar planı ve imar mevzuatına göre oluşmuş imar parselidir.