İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi

Türkiye Muhasebe Standartları (TMS/TFRS)

Türkiye Muhasebe Standartları (TMS/TFRS)

İnşaat ve gayrimenkul sektöründe muhasebe standartları konusu, yalnızca teknik muhasebe bilgisi değildir. Aynı taşınmazın bazen hasılat doğuran sözleşme konusu, bazen yatırım amaçlı gayrimenkul, bazen maddi duran varlık, bazen de kiralama işlemi kapsamında kullanım hakkı varlığı olarak ele alınabilmesi bu bölümü çok önemli hale getirir. Bu yüzden TFRS 15, TMS 40, TMS 16 ve TFRS 16 standartları; inşaat ve gayrimenkul muhasebesinin en kritik başlıklarını oluşturur.

1) Türkiye Muhasebe Standartlarının İnşaat Sektöründeki Önemi

İnşaat sektöründe aynı ekonomik olay farklı muhasebe sonuçları doğurabilir. Satılmak üzere yapılan bağımsız bölüm ile kira geliri elde etmek amacıyla tutulan bir bina aynı şekilde muhasebeleştirilmez. İşletmenin kendi kullanımındaki bir hizmet binası da bunlardan farklı şekilde değerlendirilir. Ayrıca bir inşaat sözleşmesinden doğan gelirin hangi tarihte ve hangi tutarda hasılat sayılacağı da standartlarla belirlenir.

Dolayısıyla standart bilgisi burada soyut bir teori değildir. Hem finansal tabloların doğru hazırlanması hem de işlem türlerinin yanlış sınıflandırılmaması için temel çerçeveyi oluşturur. Bu bölüm iyi anlaşılmadan yatırım amaçlı taşınmaz, kullanım amaçlı bina, sözleşme hasılatı ve kiralamalar arasındaki farklar tam kavranamaz.

2) TFRS 15: Hasılat Standardının Mantığı

TFRS 15, müşteri sözleşmelerinden doğan hasılatın muhasebeleştirilmesini düzenler. İnşaat sektörü açısından bu standart özellikle taahhüt işleri, uzun süreli sözleşmeler ve müşteriye taahhüt edilen edimlerin yerine getirilme süreci bakımından çok önemlidir. Çünkü burada temel soru şudur: Hasılat hangi anda ve hangi tutarda kayda alınacaktır?

Eski yaklaşımda daha çok işin tamamlanma düzeyi veya iş bitimi mantığı öne çıkarken, TFRS 15 daha geniş bir sözleşme temelli model kurar. Böylece hasılat kaydı sadece tahsilat zamanına veya işin fiziki bitimine bakılarak değil, müşteri sözleşmesinden doğan edim yükümlülüklerinin yerine getirilme biçimine göre değerlendirilir.

3) TFRS 15’in Beş Adımlı Modeli

TFRS 15, hasılat muhasebesini beş adımlı sistematik bir modele oturtur. Bu model sırasıyla sözleşmenin belirlenmesi, sözleşmedeki edim yükümlülüklerinin tespiti, işlem bedelinin belirlenmesi, bu bedelin edim yükümlülüklerine dağıtılması ve son olarak hasılatın kayda alınması aşamalarından oluşur.

Bu yapı sınav açısından çok önemlidir. Çünkü doğrudan TFRS 15’in aşamaları sorulabilir.

4) İnşaat Sözleşmelerinde TFRS 15 Uygulaması

İnşaat sözleşmelerinde TFRS 15’in en önemli etkisi, hasılatın müşteriye taahhüt edilen edimin zaman içinde mi, yoksa belirli bir anda mı devredildiği sorusu üzerinden şekillenmesidir. Eğer edim zaman içinde yerine getiriliyorsa, hasılat da zamana yayılı olarak muhasebeleştirilebilir. Bu durum tamamlanma oranı yaklaşımı ile yakın ilişki kurar.

5) TMS 40: Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Nedir?

TMS 40, kira geliri elde etmek veya değer artış kazancı sağlamak amacıyla elde tutulan gayrimenkulleri kapsar. Buradaki belirleyici özellik, taşınmazın işletmenin kendi faaliyetinde kullanılmaması ve olağan iş akışı içinde satılmak üzere stok olarak tutulmamasıdır.

Örneğin yalnızca kira geliri üretmek amacıyla tutulan ofis binası veya iş merkezi TMS 40 kapsamına girebilir.

6) TMS 40 ile Stok Mantığını Karıştırmamak

Satılmak üzere geliştirilen daire veya dükkânlar yatırım amaçlı gayrimenkul değildir. Bunlar satış amacı taşıdığı için farklı bir muhasebe yaklaşımına tabidir. Buna karşılık satılmayıp kira geliri elde etmek amacıyla tutulan bir bina, TMS 40 kapsamına girebilir.

7) TMS 16: Maddi Duran Varlık Standardı

TMS 16, işletmenin kendi faaliyetinde kullandığı uzun ömürlü varlıkları kapsar. Şirket merkez binası, depo veya işletmenin kendi kullanımındaki tesisler buna örnek olabilir.

Buradaki ana mantık, varlığın işletme tarafından kullanılıyor olmasıdır.

8) TMS 16 ile TMS 40 Arasındaki En Temel Ayrım

Eğer bina işletmenin kendi kullanımına hizmet ediyorsa TMS 16 uygulanır. Eğer kira geliri veya değer artışı amacıyla tutuluyorsa TMS 40 uygulanır. Bu nedenle aynı fiziksel yapı farklı amaçlarla farklı standart altında değerlendirilebilir.

9) TMS 16’da İlk Kayıt ve Sonraki Ölçüm

TMS 16’da varlık ilk aşamada maliyet bedeli ile kayda alınır. Sonraki dönemlerde ise amortisman ayrılması, varsa değer düşüklüğünün dikkate alınması ve bazı durumlarda yeniden değerleme yaklaşımı önem kazanır.

10) TFRS 16: Kiralamalar Standardının Mantığı

TFRS 16 ile kiracı bakımından önemli bir değişiklik yapılmıştır. Eski yaklaşımda faaliyet kiralamaları çoğu zaman bilanço dışında kalırken, yeni yaklaşımda belirli istisnalar dışında kiracı finansal durum tablosunda kullanım hakkı varlığı ve kiralama borcu gösterir.

11) TMS 17 ile TFRS 16 Arasındaki Fark

TMS 17 döneminde faaliyet kiralamalarının önemli bir bölümü kiracı açısından bilanço dışında kalıyordu. TFRS 16 ile bu yaklaşım büyük ölçüde değişti ve birçok kiralama işleminde bilanço içi muhasebeleştirme benimsendi.

12) TFRS 16’daki İstisnalar

Kısa süreli kiralamalar ile düşük değerli varlıklara ilişkin kiralamalar için istisna tanınır. Bu hallerde kullanım hakkı varlığı ve kiralama borcu kaydı yerine gider yaklaşımı uygulanabilir.

13) TFRS 16’da Kâr veya Zarar Tablosu Etkisi

TFRS 16’da kiracı açısından klasik kira gideri yaklaşımı yerine, kullanım hakkı varlığı üzerinden amortisman ve kiralama borcu üzerinden faiz gideri etkisi ortaya çıkar.

14) Bu Dört Standardı Birbirinden Ayırma Yolu

TFRS 15 denildiğinde hasılat, TMS 40 denildiğinde yatırım amaçlı taşınmaz, TMS 16 denildiğinde işletmenin kendi kullandığı varlık, TFRS 16 denildiğinde kiralama ve kullanım hakkı varlığı düşünülmelidir.

Final Özet (Sınavlık)

• TFRS 15 hasılat standardıdır.
• TFRS 15 beş adımlı bir modele dayanır.
• TMS 40 yatırım amaçlı gayrimenkullere uygulanır.
• TMS 16 işletmenin kendi kullanımındaki maddi duran varlıkları düzenler.
• TMS 40 ile TMS 16 arasındaki temel fark kullanım amacıdır.
• TFRS 16 kiracı için kullanım hakkı varlığı ve kiralama borcu doğurur.
• TFRS 16’da kısa süreli ve düşük değerli kiralamalar için istisna vardır.
• TMS 17 ile TFRS 16 arasındaki en önemli fark faaliyet kiralamalarının bilanço içi hale gelmesidir.
• TFRS 16’da sonuç hesaplarında amortisman ve faiz gideri etkisi görülür.
• Standart seçimini ekonomik amaç belirler.