Ders Kodu: 1014 ·
Konu 23/24
Gayrimenkul Değerleme Esasları
Deneme Sınavı 3
Gayrimenkul Değerleme Esasları eğitiminin tüm ana konularını kapsayan, yorum ve tuzak düzeyi daha yüksek 25 soruluk deneme sınavıdır.
SPL
Gayrimenkul Değerleme Esasları
Gayrimenkul Değerleme Esasları
Konu 23
25 soru
Toplam Konu
24
Bu Konudaki Sorular
25
Ders Toplam Soru Havuzu
588
Sayfa Gezinimi
Konu 23 / 24
Konu İçeriği
Deneme Sınavı 3
Bu deneme sınavı temel kavramları ezber seviyesinde değil, ayrım kurma ve yorumlama becerisi üzerinden ölçer. Süreç sıralaması, yöntem ayrımı, piyasa mantığı, finansman ve mevzuat sorularında klasik tuzaklar özellikle artırılmıştır.
Öğrenim Hedefleri
- 20 ana konuyu ileri yorum düzeyinde taramak
- Benzer kavramlar arasındaki farkları ölçmek
- Süreç, yöntem ve mevzuat tuzaklarını ayırt edebilmek
Önemli Notlar
NOT: Sorular 4 şıklı tablo yapısına göre hazırlanmıştır.
NOT: Bu deneme, önceki iki denemeye göre daha seçicidir.
Bu Konudaki Tüm Sorular
Aşağıda, ilgili konuya ait veritabanında kayıtlı tüm aktif sorular listelenmektedir.
Soru 1
ORTA
ID: 9258
Bir taşınmaz için yüksek maliyetle inşa edilmiş olmak, o taşınmazın piyasa değerinin de mutlaka yüksek olduğu anlamına gelmiyorsa aşağıdaki ayrımlardan hangisi doğrulanmış olur?
Yüksek maliyet her zaman aynı ölçüde yüksek değer yaratmaz; maliyet ve değer kavramları ayrıdır.
Soru 2
ORTA
ID: 9259
Bir taşınmaz piyasada 8 milyon TL’ye satılmış, ancak uzman olağan piyasa koşullarında 7,4 milyon TL pazar değeri takdir etmişse aşağıdakilerden hangisi en doğru yorum olur?
Gerçekleşen fiyat her zaman pazar değeriyle birebir örtüşmek zorunda değildir.
Soru 3
ORTA
ID: 9260
Bir arsanın mevcut kullanımı düşük yoğunluklu iken imar hakkı daha yoğun gelişime izin veriyorsa, değerleme uzmanının özellikle hangi başlığa dikkat etmesi gerekir?
Mevcut kullanım ile en verimli kullanım farklı olabilir; bu nedenle HBU analizi kritik hale gelir.
Soru 4
ORTA
ID: 9261
Aşağıdakilerden hangisi problem tanımı ile işin kapsamı arasındaki farkı en doğru verir?
Problem tanımı talebi tanımlar; işin kapsamı çalışmanın sınırlarını ve yöntemini belirler.
Soru 5
ORTA
ID: 9262
Bir uzman emsal verileri toplamış ancak henüz hangi emsalin gerçekten karşılaştırılabilir olduğuna karar vermemişse, aşağıdaki aşamalardan hangisini henüz tamamlamamıştır?
Veriyi toplamak başka, bunların gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığını analiz etmek başkadır.
Soru 6
ORTA
ID: 9263
Emsal taşınmaz değerleme konusu mülkten daha kötü konumda ise, emsal fiyatı genel mantıkla nasıl düşünülür?
Emsal daha zayıfsa, konu mülke benzetmek için emsal fiyatı yukarı düşünülür.
Soru 7
ORTA
ID: 9264
Aşağıdakilerden hangisi pazar yaklaşımını doğrudan zayıflatır?
Pazar yaklaşımının gücü emsal verisinin kalitesine bağlıdır.
Soru 8
ORTA
ID: 9265
Gelir yaklaşımında net işletme gelirine değil de yalnızca brüt gelire dayanmak neden sorun yaratır?
Gelir yaklaşımında yatırımcı açısından önemli olan net ekonomik faydadır.
Soru 9
KOLAY
ID: 9266
Gelir yapısı oturmuş bir taşınmazda çok yıllı ayrıntılı projeksiyon yerine tek dönemlik sürdürülebilir gelirle değer takdir edilmesi daha çok hangi yönteme işaret eder?
İstikrarlı gelir yapısında doğrudan kapitalizasyon daha doğal yöntemdir.
Soru 10
KOLAY
ID: 9267
İNA yönteminde indirgeme oranının yükselmesi, diğer her şey sabitken aşağıdakilerden hangisine yol açar?
Daha yüksek indirgeme oranı, gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerini düşürür.
Soru 11
KOLAY
ID: 9268
Bir taşınmazın toplam değeri 12 milyon TL, arsa değeri 4,5 milyon TL ise maliyet yaklaşımı mantığında yapı değerinin başlangıç düzeyi kaç TL’dir?
Toplam değer = arsa değeri + yapı değeri olduğundan yapı değeri 7,5 milyon TL’dir.
Soru 12
KOLAY
ID: 9269
Yapının fiziksel olarak ayakta olmasına rağmen kullanım düzeninin güncel ihtiyaçlara cevap vermemesi hangi yıpranma türüne örnektir?
Plan ve işlev bakımından geri kalmak işlevsel yıpranmadır.
Soru 13
ORTA
ID: 9270
Regresyon analizi ile hedonik model arasındaki ilişki aşağıdakilerden hangisiyle en doğru açıklanır?
Hedonik model, gayrimenkul fiyatını özellikler üzerinden açıklar ve çoğu kez regresyonla tahmin edilir.
Soru 14
ORTA
ID: 9271
Yapay zekâ tabanlı değer tahmin yöntemleri özellikle hangi durumda görece avantaj sağlayabilir?
Yapay zekâ yöntemleri karmaşık ve doğrusal olmayan ilişkileri modellemede öne çıkabilir.
Soru 15
KOLAY
ID: 9272
Bugünkü değer ile gelecek değer arasındaki ilişki için aşağıdakilerden hangisi doğrudur?
PV ve FV, aynı faiz ve süre koşullarında ters yönlü dönüşümlerdir.
Soru 16
ORTA
ID: 9273
Dönem başında yapılan eşit ödemeler serisinin, dönem sonunda yapılan eşit ödemelere göre daha yüksek değer yaratmasının temel nedeni aşağıdakilerden hangisidir?
Peşin anüitede her ödeme bir dönem daha erken gerçekleştiği için daha değerlidir.
Soru 17
KOLAY
ID: 9274
Konut piyasasında kredi faizlerindeki sert artışın ilk beklenen etkisi aşağıdakilerden hangisidir?
Krediye dayalı talep zayıflayabileceği için konut talebi baskılanabilir.
Soru 18
ORTA
ID: 9275
Boşluk oranlarının yüksek seyrettiği bir ofis alt piyasasında aşağıdakilerden hangisi daha olasıdır?
Yüksek boşluk oranı, ofis piyasasında talep zayıflığına ve kira baskısına işaret edebilir.
Soru 19
ORTA
ID: 9276
Tarım arazisinin değerlemesinde, şehir içi lüks konut piyasasında kullanılan göstergelerin tek başına yetersiz kalmasının temel nedeni aşağıdakilerden hangisidir?
Tarım piyasasında verimlilik, ürün piyasası ve çevresel uygunluk gibi farklı belirleyiciler öne çıkar.
Soru 20
KOLAY
ID: 9277
Kredinin ilk kez kullanıcıya kullandırılması hangi piyasada gerçekleşir?
Birincil ipotek piyasası, kredinin ilk oluşturulduğu piyasadır.
Soru 21
KOLAY
ID: 9278
Kredi havuzlarının menkul kıymetleştirilerek yatırımcılara sunulması aşağıdakilerden hangisine örnektir?
Bu süreç ikincil ipotek piyasasının ve menkul kıymetleştirmenin tipik örneğidir.
Soru 22
ZOR
ID: 9279
KTO / LTV oranının yükselmesi, diğer unsurlar sabitken genel olarak neyi gösterir?
Kredi tutarı teminat değerine yaklaştıkça veya arttıkça risk tamponu daralır.
Soru 23
ORTA
ID: 9280
Türkiye’de değerleme alanındaki öncü kurumsal düzenleme ile, bankacılık ve kredi teminatı boyutundaki düzenleyici rol sırasıyla hangi kurumlarla ilişkilidir?
Öncü kurumsal düzenleme SPK ile, kredi teminatı/bankacılık boyutu ise BDDK ile ilişkilidir.
Soru 24
ORTA
ID: 9281
Aşağıdakilerden hangisi IVS / UDS ile RICS arasındaki farkı en doğru açıklar?
IVS/UDS standart setidir; RICS ise Red Book ile öne çıkan mesleki örgüttür.
Soru 25
ZOR
ID: 9282
Aşağıdakilerden hangisi en doğru genel sonuçtur?
Kitabın bütünü, değerlemenin çok disiplinli ve çok katmanlı bir alan olduğunu gösterir.
Sayfa Gezinimi
Konu 23 / 24