İnşaat ve Gayrimenkul Firması Değerleme: Kentsel Dönüşüm, AVM, Otel ve Proje Bazlı Analiz

1️⃣ İnşaat Firması Değerleme Neden Farklıdır?

İnşaat şirketlerinde değer, yalnızca gelir tablosuna bakılarak hesaplanmaz. Çünkü asıl değer çoğu zaman:

• Arsa portföyünde
• Devam eden projelerde
• Ruhsatlı inşaat haklarında
• Satılmamış stoklarda
• Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde

gizlidir.

2️⃣ Şirket Bazlı mı, Proje Bazlı mı?

İnşaat ve gayrimenkul sektöründe iki temel yaklaşım vardır:

2.1 Şirket Bazlı Değerleme

- Tüm aktiflerin analizi - Net aktif değer yaklaşımı - Finansal borçların düşülmesi - Özsermaye değerinin belirlenmesi

2.2 Proje Bazlı Değerleme

- Tek bir AVM projesi - Tek bir kentsel dönüşüm projesi - Tek bir otel yatırımı - Arsa + geliştirme projesi Bu projeler genellikle ayrı ayrı değerlenir, sonra şirket toplam değerine dahil edilir.

3️⃣ Net Aktif Değer (NAD) Yöntemi Neden Çok Kullanılır?

İnşaat firmalarında Net Aktif Değer yöntemi en yaygın kullanılan yaklaşımdır.

Çünkü:

• Arsa ve gayrimenkul portföyü belirgindir
• Proje bazlı kârlılık hesaplanabilir
• Varlık değeri genellikle nakit akışından daha baskındır

NAD hesaplamasında:

• Arsaların rayiç değeri
• Devam eden projelerin tamamlanma yüzdesi
• Beklenen proje kârı
• Satılmamış stoklar
• Borçlar

dikkate alınır.

4️⃣ Kentsel Dönüşüm Projelerinde Değerleme

Kentsel dönüşüm projelerinde:

• Arsa payı oranı
• Hak sahipleri ile yapılan sözleşmeler
• İnşaat maliyeti
• Satış fiyatı projeksiyonu
• Finansman maliyeti

detaylı analiz edilmelidir. Burada yanlış varsayım = yanlış şirket değeri.

5️⃣ AVM, Otel ve Ofis Projelerinde Değerleme

Bu tür projelerde genellikle:

• Kira gelirine dayalı DCF modeli
• Doluluk oranı analizi
• Kira artış projeksiyonu
• Cap rate (kapitalizasyon oranı)

kullanılır. Otel projelerinde ayrıca: - Ortalama doluluk oranı - Günlük oda fiyatı (ADR) - RevPAR analizi kritiktir.

6️⃣ Arsa + Proje Geliştirme Değerlemesi

Arsa geliştirme projelerinde: - Arsa bugünkü değeri - Geliştirme maliyeti - Satış süresi - Finansman gideri - Proje kâr marjı birlikte değerlendirilir. Burada proje süresi uzadıkça değer düşer.

7️⃣ Duyarlılık Analizi (Çok Kritik)

İnşaat projelerinde küçük değişimler büyük etki yaratır. Örneğin: - Satış fiyatı %5 düşerse? - İnşaat maliyeti %10 artarsa? - Proje süresi 1 yıl uzarsa? Profesyonel değerleme raporunda bu senaryolar mutlaka gösterilir.

8️⃣ İnşaat Firması Değerleme Raporunda Neler Olmalıdır?

• Proje listesi ve durum analizi
• Arsa değerleme çalışması
• Devam eden projelerin finansal analizi
• Nakit akışı projeksiyonu
• Net Aktif Değer hesaplaması
• Duyarlılık analizi
• Risk değerlendirmesi
• Değer aralığı

9️⃣ Neden Profesyonel Gayrimenkul Değerleme Hizmeti?

Yanlış değerleme: - Ortaklık anlaşmazlığına - Hisse satışında zarar edilmesine - Banka kredisi alamamaya - Yanlış yatırım kararına neden olabilir.